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Ao alugar um imóvel, o morador e o proprietário precisam chegar a um acordo sobre as suas expectativas com relação ao negócio. Por isso, é importante que eles assinem um contrato. Contudo, esse negócio pode ser cancelado, gerando a rescisão.

Você sabe em quais situações as partes podem optar pela rescisão de contrato de locação? Será que existe a cobrança de multa nesse processo? Para ajudá-lo a entender melhor essa situação, decidimos publicar este artigo.

Leia e entenda os principais pontos sobre esse assunto!

O que deve constar em um contrato de aluguel?

Para que uma eventual rescisão de contrato de locação ocorra de forma amigável, respeitando os interesses das partes, é necessário que esse documento tenha sido redigido de forma correta, respeitando a Lei do Inquilinato.

O primeiro passo é garantir que o título do contrato está correto, identificando o objetivo do documento, como “Contrato de Locação Residencial”. Além disso, as partes devem estar corretamente identificadas.

Outro ponto importante é identificar o imóvel, uma vez que ele é o objeto de negociação. Por isso, descreva no contrato o modelo da residência, sua localização, número de cômodos etc.

Os aspectos financeiros costumam causar desentendimentos entre os envolvidos. Sendo assim, informe o valor do aluguel, a forma de garantia e como esse pagamento deverá ser realizado, de modo que qualquer pessoa que tenha acesso ao documento consiga entender a transação.

Lembrando que a Lei do Inquilinato prevê três formas de garantir o negócio: a presença de um fiador, o seguro e o depósito caução. Sobre o depósito caução, lembre-se que ele pode ser feito em dinheiro ou por meio de outros bens, como imóveis e veículos.

A imobiliária ou o locador podem rejeitar o nome de um fiador, caso percebam que ele não tem renda suficiente para ser avalista do negócio. Já o seguro fiança é um produto mais simples de ser adquirido, fazendo com que o inquilino ganhe tempo, conseguindo alugar de maneira mais rápida.

Os títulos de capitalização também podem ser aceitos como garantia de pagamento, eles se apresentam como uma espécie de seguro financeiro. A diferença é que, nesse caso, o consumidor pode reaver parte do valor pago caso não haja inadimplência.

Por fim, deve constar no contrato de aluguel o período de locação, informando quando o locador deve deixar o imóvel caso não haja renovação contratual.

O despejo é uma forma de rescisão de contrato de locação?

Sim, mas ele deve ser evitado, por se tratar de uma rescisão litigiosa. O despejo pode ocorrer quando o inquilino descumpre o contrato, ficando inadimplente, danificando o imóvel etc.

Nesse caso, o locador pode acionar o locatário judicialmente para reaver o imóvel, caso haja alguma recusa em deixar a propriedade. Além do mais, caso o contrato termine e não seja realizada uma renovação, o inquilino pode ser despejado.

Quando o inquilino pode pedir a rescisão de contrato de locação?

O locatário também pode rescindir o contrato, caso o locador não cumpra com as suas obrigações contratuais. Nesse caso, não deve haver a cobrança de multa (falaremos mais sobre isso adiante).

Rescisão de contrato de locação devido a problemas estruturais

A principal obrigação do locador é oferecer um imóvel habitável, dentro das expectativas e necessidades do locatário e de acordo com a lei que regulamenta o setor. Em alguns casos, esse imóvel não recebeu o devido cuidado do seu proprietário, fazendo com que ele apresente falhas estruturais.

O desafio nessa situação é provar que esses problemas não foram causados por relapso do morador. Nesse caso, entra em cena o termo de vistoria do imóvel.

Esse documento atesta que o locador verificou a propriedade antes de se mudar. Por isso, não negligencie a vistoria imobiliária. Ela é a sua oportunidade de provar que o imóvel foi entregue ao locatário em boas condições de uso.

Lembrando que reformas que tenham como objetivo fazer a manutenção da propriedade (pintura, troca de azulejos, troca de piso etc.) são de responsabilidade do inquilino. Ao locador cabe zelar pela parte estrutural da edificação. Esses detalhes também devem estar presentes no contrato, para evitar confusões.

Rescisão de contrato de locação devido a desentendimentos financeiros

O locatário também pode cancelar o negócio caso o locador atue de maneira abusiva com relação aos reajustes do valor do aluguel. O valor só pode ser aumentado anualmente.

Por isso, mesmo que no contrato de locação exista alguma cláusula informando que “o reajuste será realizado a cada seis meses”, por exemplo, trata-se de uma postura abusiva que pode ser revista por meio de um processo jurídico.

Ademais, o reajuste deve obedecer a algum indicador econômico, como o IGPM, por exemplo. Se esse indicador apresentar queda, é direito do locatário ter o valor do aluguel reajustado negativamente.

Existe cobrança de multa por quebra de contrato?

Sim, pode haver a cobrança de uma multa por rescisão caso conste no contrato de locação. Em média, esse valor equivale a três meses de aluguel, proporcionalmente ao período restante do contrato.

Por exemplo: o inquilino locou o imóvel por 24 meses. O valor do aluguel é de R$ 2 mil. A multa por rescisão de contrato de locação equivale a três aluguéis (R$ 6 mil). Ele cumpriu apenas 10 meses do contrato.

Nesse caso, o valor da multa será de R$ 3.500. Observe o cálculo:

R$ 6 mil (multa) / pelo tempo de contrato (24 meses), pois a multa é proporcional = R$ 250.

Esse valor é multiplicado pelo tempo restante de contrato (14 meses), resultando em R$ 3,5 mil.

Como vimos, a rescisão de contrato de locação é possível caso uma das partes se sinta lesada. Para evitar esse tipo de problema, é fundamental que tanto o proprietário de um imóvel, quanto quem deseja alugar, procure uma imobiliária de confiança para intermediar o negócio. Essa ação evita desentendimentos durante todo o processo, além de proteger os interesses financeiros de ambas as partes.

Você está pensando em alugar, mas tem receio que isso cause problemas? Então, descubra agora três cuidados importantes para escolher o locatário!